Veel ondernemers en vastgoedbeleggers zullen er wel eens van gehoord hebben, de interest coverage ratio, afgekort ICR en in het Nederlands: rentedekkingsratio. Wat is het doel van deze ratio en waarom is deze zo belangrijk?
De ICR geeft weer hoe vaak je de rentelasten kunt betalen. De formule is eenvoudig: bedrijfsresultaat/ rentelasten. Banken gebruiken de ICR in hun ratingmodellen, een betere ICR draagt bij aan een betere rating en daarom een hogere kans op een (gunstiger) financiering, waarbij in een volatiele business een hogere uitkomst verwacht zal worden dan bij een meer constante omzet. Een ICR kleiner dan 1 geeft aan dat je de lasten niet kunt voldoen.
Er zijn ook definities die niet het bedrijfsresultaat maar de EBITDA (=afschrijvingen+ rente) hanteren. Het is daarom goed te letten op de exacte definitie in jouw lening-overeenkomst. Als men de EBITDA als uitgangspunt neemt, zal de uitkomst in de regel ook hoger moeten zijn. Als je veel aflost is een ICR niet een hele goede ratio, je kunt dan beter de debt service coverage ratio (DSCR) hanteren. Dit kengetal geeft aan hoe vaak de rente en aflossing betaald kan worden.
Vastgoedfinanciers hanteren een ICR van minimaal 1,25. Dat lijkt laag, maar zij financieren over het algemeen op wat meer constante huurinkomsten. Ook de vastgoedfinanciers hanteren verschillende definities. De één deelt de bruto huuropbrengst door de rente, de ander de netto huuropbrengst, de norm varieert van 1,25 tot 1,5. In de huidige rentemarkt zien we dat de maximale Loan to Values (LTV’ en in het Nederlands schuld ten opzichte van de waarde) niet meer gefinancierd kunnen worden, omdat de ICR de beperkende factor is. Het is dus goed om te weten hoe de verschillende partijen in het speelveld opereren.
Een klein voorbeeld:
Woning, marktwaarde verhuurde staat
EUR 260.000
Huuropbrengsten
EUR 14.400
Max rentelast o.b.v. ICR 1,5
EUR 9.600
(14.400 / 1,5)
Max financiering bij rente 5,5%
EUR 174.545
(9.600/ 5,5%)
Loan to Value (LTV)
68%
(174.545 / 260.000)
Uit dit voorbeeld blijkt dat je maximaal 68% van de markwaarde in verhuurde staat kunt lenen op basis van de ICR, terwijl de maximale loan te value bij de verschillende vastgoedfinanciers momenteel 80 tot 85% is. Op basis van een LTV van 80% zou je in bovenstaand voorbeeld EUR 208.000 kunnen lenen. Dat scheelt EUR 33.455. Als gevolg van de sterk toegenomen rentes is de ICR nu vaker de beperkende factor.
Zoals je leest is de ICR voor zakelijke- en vastgoedfinancieringen een belangrijke indicator. Eens sparren en kijken welke financier het beste bij jouw wensen past? Neem gerust contact op met één van jouw Eijgen adviseurs.
Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Tonny van Dijk.
Invoering van de opkoopbescherming
Nederland heeft al een tijd te maken met een behoorlijke krapte op de woningmarkt. Vooral voor starters is het de laatste jaren moeilijk om aan een betaalbare woning te komen. Zij moeten het in de woningmarkt opnemen tegen doorstromers met eigen geld uit de verkoop van hun oude woning en vastgoedbeleggers die meer kapitaal tot hun beschikking hebben en daarmee starters kunnen overbieden. Het kabinet probeert daarom jaarlijks zo’n 100.000 nieuwe woningen te realiseren om het dringende tekort aan woonruimte tegen te gaan. Ook gemeentes dragen hun steentje bij en zetten vooral maatregelen als de zelfbewoningsplicht, het anti speculatie beding en de opkoopbescherming in. Vooral de invoering van de opkoopbescherming moet starters betere kansen geven op de woningmarkt.
Verschil per gemeente De maatregelen werden eerst vooral in de grote steden toegepast en de regels verschillen dan ook per gemeente. Zo kan er in sommige gemeentes tot een bepaalde WOZ-waarde niet gekocht worden door beleggers en weer andere gemeenten combineren de opkoopregeling met een anti speculatiebeding of een verbod tot opkopen in bepaalde stadsdelen. In Amsterdam geldt bijvoorbeeld voor nieuwbouw woningen en woningen die middels transformatie zijn gerealiseerd, dat de woning de eerste 4 jaar niet verhuurd mag worden. In de stad Groningen geldt dat woningen met een WOZ-waarde lager dan €305.500 niet opgekocht mogen worden. Woningen boven die WOZ-waarde, welke jaarlijks bijgewerkt wordt op basis van een mogelijke hypotheek met een gemiddeld inkomen, zijn nog wel beschikbaar voor beleggers.
Deze kaart toont welke gemeenten wel of geen opkoopbescherming of zelfbewoningsplicht hanteren (Bron: RTL Nieuws)
Ondanks het verschil per gemeente is het duidelijk dat zowel het kabinet als gemeenten proberen om opkoping zoveel mogelijk uit te sluiten om vooral starters een eerlijke kans op de woningmarkt te geven. Zoals te zien is op het kaartje hierboven gelden de maatregelen vooral in de randstad en in de grote steden. Het gevolg hiervan is dat beleggers de focus verplaatsen naar gebieden waar de regels nog niet zijn ingevoerd, waardoor ook deze gemeenten actie beginnen te ondernemen.
Duidelijkheid Vanwege het grote verschil in regelgeving per gebied kan het onduidelijk zijn of de woning die je op het oog hebt nu wel of niet verhuurd mag worden. Onze adviseurs volgen alle regels en ontwikkelingen omtrent vastgoed op de voet. Twijfel je over een bepaald gebied of en woning die je op het oog hebt? Bel dan eens met een Eijgen Finance adviseur in die regio voor duidelijkheid!
Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Thomas Peters.
Haal overdracht van onroerend goed naar voren met de Groninger Akte
De term ‘Groninger Akte’ hoor je op dit moment meer dan ooit. Middels de Groninger Akte kun je de overdracht van onroerend goed naar voren halen. Dit is nu lucratief vanwege de aanstaande tariefsverhoging van de overdrachtsbelasting. Deze tariefsverhoging is deze week door de 1e kamer aangenomen en gaat per 1 januari 2021 gelden. Op deze manier profiteer je dus van het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting, maar ben je dit jaar niet meer afhankelijk van een hypotheek.
Bij de Groninger Akte wordt de koopsom op een latere afgesproken datum voldaan. Wanneer er uiteindelijk niet betaald wordt, gaat het eigendom automatisch weer terug naar de verkoper. Dit geeft de verkoper zekerheid. De eventueel al betaalde overdrachtsbelasting kan worden teruggevraagd. Enkele aandachtspunten:
Onderzoek eerst de mogelijkheden voor deze constructie bij de bank die nu nog hypotheek op het pand heeft. De hypotheekhouder moet namelijk toestemming geven. Bij toestemming, kan er een Groninger Akte opgemaakt worden.
Er zijn extra akten nodig, dit brengt ook enige extra kosten met zich meebrengt.
De koper moet de overdrachtsbelasting betalen op het moment van de juridische levering.
De koper heeft vanaf het moment van de juridische overdracht de feitelijke beschikking over het onroerend goed maar mag het tot aan de daadwerkelijk betaling over het algemeen niet verbouwen.
De adviseurs van Eijgen Finance begeleiden regelmatig kopers en verkopers bij aktepasseringen middels de Groninger Akte. Ben jij nog van plan om een (beleggings)pand aan te kopen welke je wilt laten overdragen per Groninger Akte? Neem dan snel vrijblijvend contact op met een Eijgen Finance adviseur uit jouw regio en laat direct je financiering regelen.
Dit jaar nog een pand kopen? Financiering geen probleem!
De overdrachtsbelasting voor verhuurde woningen gaat in 2021 van 2% naar 8%. Ook bedrijfspanden vallen vanaf volgend jaar in het 8% tarief.
Daarom is het gunstig om dit jaar nog beleggingspanden in eigendom te verkrijgen. Een financieringsaanvraag brengt de nodige voorbereidingstijd met zich mee. Een taxatierapport laat snel twee tot soms drie weken op zich wachten. Vervolgens hebben de geldverstrekkers tijd nodig om de aanvraag te beoordelen. Op dit moment zien wij bij diverse (vastgoed)financiers oplopende doorlooptijden vanwege een enorme toeloop aan financieringsaanvragen. Dit zal naar onze verwachting alleen maar toenemen richting het einde van het jaar.
Wij weten de weg naar geldvertrekkers die jouw aankoop dit jaar nog wél kunnen realiseren. In geval van nood kan er tevens gebruik gemaakt worden van particuliere geldverstrekkers, waarmee een hypotheek binnen enkele dagen geregeld is.
Wil je dit jaar nog profiteren van de lage overdrachtsbelasting? Neem dan nu vrijblijvend contact op met een Eijgen Finance adviseur bij jou uit de regio.
Vastgoedfinanciers verlagen rentetarieven
De afgelopen week kregen we helaas het ‘slechtnieuwsgesprek’ van onze minister-president Mark Rutte. De teugels in het corona-beleid worden aangetrokken. Daar tegenover stond echter positief nieuws vanuit meerdere vastgoedfinanciers.
Vier vastgoedfinanciers communiceerden afgelopen week een verlaging in hun rentetarieven. De daling varieert tussen de 0,05% en de 0,30%. Wij verwachten dat deze trend zich doorzet en dat meerdere financiers hun rentetarieven de komende tijd zullen verlagen.
In deze bijzondere tijden krijgen wij dagelijks (toekomstige) ontwikkelingen mee vanuit onze financieringsbronnen. Door het overzicht te bewaren hebben wij altijd de beste financieringsoplossing voor jou klaarliggen. Benieuwd welke financiering jou het beste past? Neem voor een vrijblijvend en actueel advies contact op met een Eijgen Finance adviseur uit jouw regio.
Dag van de Vastgoedfinanciering
‘Vastgoedfinanciering in bijzondere tijden’ stond centraal tijdens de Dag van de Vastgoedfinanciering.
Ieder jaar komt de financieringswereld samen voor dit evenement. Door corona liet het even op zich wachten, maar vandaag was het dan eindelijk het geval. Franke reisde namens Eijgen Finance af naar Nieuwegein voor dit anderhalve meter evenement.
Met een economie die de komende tijd op zijn kop staat is het belangrijk om op de hoogte te blijven van de laatste ontwikkelingen in de vastgoedsector. Vandaag deelden wij onze kennis en spraken wij diverse experts om ook in coronatijden jou te kunnen helpen met vastgoedfinancieringen.
Op zoek naar een actueel en vrijblijvend advies omtrent vastgoedfinancieringen of bedrijfsfinancieringen? Neem dan contact op met een Eijgen Finance adviseur uit jouw regio.
Vastgoedcasus – Projectfinanciering
Stel je zit in de auto. Je rijdt net boven Amsterdam. 100 of 130, het maakt niet uit je hebt namelijk even geen file. Opeens zie je het, jouw nieuwe vastgoedproject. Eén klein probleempje: je kan het niet alleen financieren.
Zo viel het oog van een van onze relaties op een prachtig vastgoedproject: een transitie van een pand met tot nu toe dubbele bestemming naar alleen een woonbestemming. Voordat de aankoop en verbouwing in werking gezet kon worden, was het aan ons om de overige projectfinanciering te regelen. Gelukkig is dit voor ons een koud kunstje, daar wij met grote regelmaat dergelijke trajecten doorlopen.
We zochten een particuliere investeerder, en met resultaat! Hierdoor zorgden we voor een mooi rendement voor de investeerder en voor de klant een welkome aanvulling van zijn vastgoedportefeuille. Een win-win situatie! Het mooiste was dat de oplossing ook nog eens binnen no-time gevonden was, zodat de plannen versneld doorgevoerd kunnen worden.
Zit jij ook met een vraag op het gebied van vastgoed- of bedrijfsfinancieringen? Neem vrijblijvend contact op met een van onze financieringsexperts.
Vastgoedcasus – Eigendoms- en financieringsstructuur
“Ik was al een jaar bezig om hypotheken om te zetten, maar dat lukte gewoon niet.” Stel je voor: je werkt jarenlang keihard en middels aankoop vanuit je familie lukt het je om een vastgoedportefeuille op te bouwen. Maar doordat je verwikkeld raakt in een juridische en financiële strijd om jouw eigendomspositie, wordt het een steeds grotere chaos. Dan eindig je op een gegeven moment met de handen in het haar.
Dit gold voor een vastgoedbelegger uit de regio Nijmegen. Ze was op een gegeven moment al een jaar bezig om hypotheken om te zetten, iets dat maar niet wilde lukken. Als laatste redmiddel trok ze, op aanbevelen van een familielid, Bert Hof van Eijgen Finance Nijmegen aan zijn mouw. En dat bleek een goede zet: “Als buitenstaander kwam ik nergens, als financieel adviseur wist Bert wel de juiste wegen te bewandelen en de goede personen te bereiken”, geeft ze aan.
Na maanden inventariseren, overleg met betrokken partijen en financiers lukte het Bert om recentelijk een passende eigendoms- en financieringsstructuur te creëren. Dat dit haar na zes jaar eindelijk rust gaf is voor ons natuurlijk de kers op de taart! “Ik heb de samenwerking als zeer prettig ervaren. Het is op een persoonlijke basis en ze luisteren en denken echt met je mee”, vertelt ze tevreden.
“Ze hebben veel kennis in huis over het onroerend goed, zeker als het niet gaat om een standaard financieringsvraagstuk en het zijn prettige betrokken mensen”, aldus de vastgoedbelegger. Dat zijn natuurlijk de dingen die we graag horen na een succesvol project!
Zit jij ook met een vraag op het gebied van vastgoed- of bedrijfsfinancieringen? Neem vrijblijvend contact op met een van onze financieringsexperts.
