Kennismaken
Menu
Sluiten

Bruto aanvangsrendement | BAR in vastgoed

Geplaatst op 10-06-2024

Leer alles over het bruto aanvangsrendement (BAR) bij Eijgen Finance: de betekenis, hoe je het berekent, en de impact ervan op vastgoedinvesteringen.

Wat is bruto aanvangsrendement?

Bruto aanvangsrendement, afgekort met BAR, is een kengetal dat gebruikt wordt door vastgoedbeleggers. Het is een indicator die helpt om de winstgevendheid van een vastgoedobject te bepalen. Het is de verhouding tussen de jaarlijkse bruto huurinkomsten en de totale investering die je hebt gedaan om het vastgoed te verwerven.

Hoe bereken Je het Bruto Aanvangsrendement?
De berekening van het bruto aanvangsrendement is eenvoudig en kan in een paar stappen worden gedaan. Je kunt als volgt de BAR berekenen:

BAR = Jaarlijkse bruto huurinkomsten / Totale kosten investering x 100%

Laten we dit bekijken aan de hand van een voorbeeld. Je koopt een appartement voor EUR 240.000. Bijkomende kosten zijn o.a. de kosten voor de makelaar, overdrachtsbelasting en notaris.  Laten we deze voor het gemak stellen op EUR 30.000. De totale investering is dus EUR 275.000. De bruto huurinkomsten bedragen per maand EUR 1.200. Op jaarbasis dus EUR 14.400. De BAR is dan:

BAR = 14.400 / 270.000 x 100% = 5,33%

Dit betekent een jaarlijks bruto rendement van 5,33% op je investering in vastgoed.

BAR in vastgoed

Het bruto aanvangsrendement is een veel gebruikt kengetal door ervaren vastgoedbeleggers. Het geeft snel een indruk van het potentiële rendement op je investering zonder rekening te houden met allerlei bijkomende kosten. Het is ideaal voor een eerste indicatie en een snel vergelijk tussen verschillende beleggingspanden. Let wel, het blijft een kengetal. Stel je kunt investeren in een pand met een BAR van 5% en één met een BAR van 8% dan lijkt die van 8% een betere investering. Het is wel belangrijk om verder te kijken dan alleen de BAR zodat er een volledig beeld ontstaat. Misschien is het pand met de BAR van 8% wel een slecht onderhouden kantoorpand met een nog kortlopend huurcontract. Als het eerste pand dan een goed onderhouden woning is in een populaire stad dan kan dat mogelijk een betere investering zijn.  Let dus goed op en kijk verder dan alleen de BAR berekening. Nadelen zijn dat het om een momentopname gaat en niets zegt over andere bijkomende kosten. Daarnaast zijn er verschillende definities van de BAR berekening. Er zijn beleggers die rekenen alleen met de (kale) aankoopprijs, anderen rekenen met de totale kosten van de investering. Let dus goed op want er kan zomaar een procent verschil zitten. Als je in het voorbeeld hiervoor rekent met de aankoopprijs van EUR 240.000 dan is de BAR al 6%.

Wat is een goede BAR voor vastgoed?

In de regel geldt hoe hoger het risico, hoe hoger de BAR moet zijn. Wat een ‘goede’ BAR voor vastgoed is hangt af van verschillende factoren. Denk hierbij aan de verhuurbaarheid van het vastgoed (wat afhankelijk is van locatie en type vastgoed) maar ook aan het onderliggende huurcontract en de huurder. Wat is bijvoorbeeld nog de looptijd van het huurcontract, is de huur marktconform of eenvoudig aan te passen en wat is de kans dat de huurder op korte termijn vertrekt. In de regel kunnen we een BAR van 8% tot 10% als redelijk en aantrekkelijk beschouwen. Een hoge BAR kan ook een hoger risico betekenen. Omgekeerd kan een pand op een zeer gewilde locatie een lagere BAR hebben, maar deze geeft vaak meer stabiliteit en minder kans op leegstand. Je kunt beperkt invloed uitoefenen op de BAR maar je kunt er wel enigszins rekening mee houden. Bijvoorbeeld door te investeren in opkomende gebieden, of panden slim te renoveren of te her ontwikkelen.

Bruto aanvangsrendement en netto aanvangsrendement

Naast bruto aanvangsrendement hoor je ook vaak de term netto aanvangsrendement, afgekort met NAR. De berekening van het netto aanvangsrendement houdt wel rekening met alle kosten die gepaard gaan met het bezit van vastgoed. De formule is als volgt:

NAR = Jaarlijkse netto huurinkomsten / Totale kosten investering x 100%

De netto huurinkomsten bedragen dus de bruto huurinkomsten minus de kosten van bijvoorbeeld onderhoud, beheer, onroerendzaakbelasting, verzekering en eventuele bijdrage voor de vereniging van eigenaren. Dit wordt ook wel het exploitatieresultaat genoemd. Stel dat de jaarlijkse kosten voor het eerder gebruikte voorbeeld EUR 2.500 zijn. Dan is de berekening van het Netto aanvangsrendement als volgt:

NAR = 14.400 -/- 2.500 / 270.000 x 100% = 4.41%

Het netto aanvangsrendement is dus lager, maar geeft een meer realistisch beeld van het werkelijke rendement op je investering. Stel dat je in bovenstaand voorbeeld een deel van de aankoop moet financieren, dan wordt je rendement erg laag. Als je 60% financiert tegen 6,5% dan betaal je (EUR 270.000 x 60%) = 162.000 á 6,5% = EUR 10.530 aan rente. Je nettorendement was EUR 14.400 -/- 2.500 dus 11.900. Per saldo houd je jaarlijks EUR 1.370 over. Dan is er geen ruimte voor aflossingen.  Het voorbeeld is echter wel tekenend voor de huidige woningmarkt. Het is momenteel erg lastig om de juiste vastgoedobjecten te selecteren. Echter stel dat je het geld op de bank hebt staan dan is het netto aanvangsrendement van 4,41% nog altijd beter dan de spaarrente bij de bank (geen rekening houdend met eventuele fiscale consequenties). Daarnaast houdt de berekening van zowel de BAR als de NAR geen rekening met eventuele waardestijgingen van het vastgoed. Als je investeert voor de lange termijn dan leert het verleden dat vastgoed over het algemeen niet minder waard is geworden.

Conclusie

Het berekenen van de BAR is een handig hulpmiddel om snel een vergelijk te kunnen maken tussen verschillende vastgoedinvesteringen. Door de BAR te berekenen beoordeel je eenvoudig de initiële winstgevendheid van een object. Hoewel het een nuttig kengetal is, is het belangrijk om verder te kijken naar andere factoren zoals de netto huurinkomsten, het risico op leegstand, staat van het pand en de locatie. Door zowel de BAR als de NAR goed te hanteren, kun je betere en weloverwogen investeringsbeslissingen nemen en je rendement optimaliseren.

Bij het plannen van je volgende vastgoedinvestering is het verstandig om zowel de bruto als de netto cijfers te analyseren en rekening te houden met alle bijkomende kosten en mogelijke risico’s. Op deze manier zorg je ervoor dat je investering niet alleen op papier aantrekkelijk lijkt, maar ook daadwerkelijk winstgevend is op de lange termijn.  Wil je over dit, of een ander onderwerp eens doorpraten? Neem dan gerust contact op met een Eijgen adviseur in jouw regio.

Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Tonny van Dijk.

Veelgestelde vragen

Wat is een goed bruto aanvangsrendement?

In de regel geldt hoe hoger het risico, hoe hoger de BAR moet zijn. Wat een ‘goede’ BAR voor vastgoed is hangt af van verschillende factoren. Denk hierbij aan de verhuurbaarheid van het vastgoed (wat afhankelijk is van locatie en type vastgoed) maar ook aan het onderliggende huurcontract en de huurder. Wat is bijvoorbeeld nog de looptijd van het huurcontract, is de huur marktconform of eenvoudig aan te passen en wat is de kans dat de huurder op korte termijn vertrekt. In de regel kunnen we een BAR van 8% tot 10% als redelijk en aantrekkelijk beschouwen.

Wat is bruto aanvangsrendement?

Bruto aanvangsrendement, afgekort met BAR, is een kengetal dat gebruikt wordt door vastgoedbeleggers. Het is een indicator die helpt om de winstgevendheid van een vastgoedobject te bepalen. Het is de verhouding tussen de jaarlijkse bruto huurinkomsten en de totale investering die je hebt gedaan om het vastgoed te verwerven.

Hoe bereken je het bruto aanvangsrendement?

De berekening van het bruto aanvangsrendement is eenvoudig en kan in een paar stappen worden gedaan. Je kunt als volgt de BAR berekenen:
BAR = Jaarlijkse bruto huurinkomsten / Totale kosten investering x 100%

Hoe reken je BAR uit?

De berekening van het bruto aanvangsrendement is eenvoudig en kan in een paar stappen worden gedaan. Je kunt als volgt de BAR berekenen:
BAR = Jaarlijkse bruto huurinkomsten / Totale kosten investering x 100%

Meer artikelen