Naast bruto aanvangsrendement hoor je ook vaak de term netto aanvangsrendement, afgekort met NAR. De berekening van het netto aanvangsrendement houdt wel rekening met alle kosten die gepaard gaan met het bezit van vastgoed. De formule is als volgt:
NAR = Jaarlijkse netto huurinkomsten / Totale kosten investering x 100%
De netto huurinkomsten bedragen dus de bruto huurinkomsten minus de kosten van bijvoorbeeld onderhoud, beheer, onroerendzaakbelasting, verzekering en eventuele bijdrage voor de vereniging van eigenaren. Dit wordt ook wel het exploitatieresultaat genoemd. Stel dat de jaarlijkse kosten voor het eerder gebruikte voorbeeld EUR 2.500 zijn. Dan is de berekening van het Netto aanvangsrendement als volgt:
NAR = 14.400 -/- 2.500 / 270.000 x 100% = 4.41%
Het netto aanvangsrendement is dus lager, maar geeft een meer realistisch beeld van het werkelijke rendement op je investering. Stel dat je in bovenstaand voorbeeld een deel van de aankoop moet financieren, dan wordt je rendement erg laag. Als je 60% financiert tegen 6,5% dan betaal je (EUR 270.000 x 60%) = 162.000 á 6,5% = EUR 10.530 aan rente. Je nettorendement was EUR 14.400 -/- 2.500 dus 11.900. Per saldo houd je jaarlijks EUR 1.370 over. Dan is er geen ruimte voor aflossingen. Het voorbeeld is echter wel tekenend voor de huidige woningmarkt. Het is momenteel erg lastig om de juiste vastgoedobjecten te selecteren. Echter stel dat je het geld op de bank hebt staan dan is het netto aanvangsrendement van 4,41% nog altijd beter dan de spaarrente bij de bank (geen rekening houdend met eventuele fiscale consequenties). Daarnaast houdt de berekening van zowel het BAR als het NAR geen rekening met eventuele waardestijgingen van het vastgoed. Als je investeert voor de lange termijn dan leert het verleden dat vastgoed over het algemeen niet minder waard is geworden.
Conclusie
Het berekenen van een BAR is een handig hulpmiddel om snel een vergelijk te kunnen maken tussen verschillende vastgoedinvesteringen. Door het BAR te berekenen beoordeel je eenvoudig de initiële winstgevendheid van een object. Hoewel het een nuttig kengetal is, is het belangrijk om verder te kijken naar andere factoren zoals de netto huurinkomsten, het risico op leegstand, staat van het pand en de locatie. Door zowel het BAR als het NAR goed te hanteren, kun je betere en weloverwogen investeringsbeslissingen nemen en je rendement optimaliseren.
Bij het plannen van je volgende vastgoedinvestering is het verstandig om zowel de bruto als de netto cijfers te analyseren en rekening te houden met alle bijkomende kosten en mogelijke risico’s. Op deze manier zorg je ervoor dat je investering niet alleen op papier aantrekkelijk lijkt, maar ook daadwerkelijk winstgevend is op de lange termijn. Wil je over dit, of een ander onderwerp eens doorpraten? Neem dan gerust contact op met een Eijgen adviseur in jouw regio.
Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Tonny van Dijk.
