Veel ondernemers en vastgoedbeleggers zullen er wel eens van gehoord hebben, de interest coverage ratio, afgekort ICR en in het Nederlands: rentedekkingsratio. Wat is het doel van deze ratio en waarom is deze zo belangrijk?
De ICR geeft weer hoe vaak je de rentelasten kunt betalen. De formule is eenvoudig: bedrijfsresultaat/ rentelasten. Banken gebruiken de ICR in hun ratingmodellen, een betere ICR draagt bij aan een betere rating en daarom een hogere kans op een (gunstiger) financiering, waarbij in een volatiele business een hogere uitkomst verwacht zal worden dan bij een meer constante omzet. Een ICR kleiner dan 1 geeft aan dat je de lasten niet kunt voldoen.
Er zijn ook definities die niet het bedrijfsresultaat maar de EBITDA (=afschrijvingen+ rente) hanteren. Het is daarom goed te letten op de exacte definitie in jouw lening-overeenkomst. Als men de EBITDA als uitgangspunt neemt, zal de uitkomst in de regel ook hoger moeten zijn. Als je veel aflost is een ICR niet een hele goede ratio, je kunt dan beter de debt service coverage ratio (DSCR) hanteren. Dit kengetal geeft aan hoe vaak de rente en aflossing betaald kan worden.
Vastgoedfinanciers hanteren een ICR van minimaal 1,25. Dat lijkt laag, maar zij financieren over het algemeen op wat meer constante huurinkomsten. Ook de vastgoedfinanciers hanteren verschillende definities. De één deelt de bruto huuropbrengst door de rente, de ander de netto huuropbrengst, de norm varieert van 1,25 tot 1,5. In de huidige rentemarkt zien we dat de maximale Loan to Values (LTV’ en in het Nederlands schuld ten opzichte van de waarde) niet meer gefinancierd kunnen worden, omdat de ICR de beperkende factor is. Het is dus goed om te weten hoe de verschillende partijen in het speelveld opereren.
Een klein voorbeeld:
Woning, marktwaarde verhuurde staat
EUR 260.000
Huuropbrengsten
EUR 14.400
Max rentelast o.b.v. ICR 1,5
EUR 9.600
(14.400 / 1,5)
Max financiering bij rente 5,5%
EUR 174.545
(9.600/ 5,5%)
Loan to Value (LTV)
68%
(174.545 / 260.000)
Uit dit voorbeeld blijkt dat je maximaal 68% van de markwaarde in verhuurde staat kunt lenen op basis van de ICR, terwijl de maximale loan te value bij de verschillende vastgoedfinanciers momenteel 80 tot 85% is. Op basis van een LTV van 80% zou je in bovenstaand voorbeeld EUR 208.000 kunnen lenen. Dat scheelt EUR 33.455. Als gevolg van de sterk toegenomen rentes is de ICR nu vaker de beperkende factor.
Zoals je leest is de ICR voor zakelijke- en vastgoedfinancieringen een belangrijke indicator. Eens sparren en kijken welke financier het beste bij jouw wensen past? Neem gerust contact op met één van jouw Eijgen adviseurs.
Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Tonny van Dijk.
Succesvol een financiering aanvragen in een veranderde financieringsmarkt, wat kun je verwachten?
Als je het afgelopen jaar bij je huisbank hebt aangeklopt om een financiering aan te vragen, dan zul je gemerkt hebben dat er nogal wat verandert is sinds de laatste keer dat je ze nodig had. Niet alleen de inrichting van de kantoren is drastisch op de schop gegaan en afgestemd op de moderne tijd, ook intern is de bezem door de kantoren gegaan. Veel zaken zijn gedigitaliseerd, er komt geen persoonlijk contact meer aan te pas. Dit betekent niet alleen dat je minder gemakkelijk een persoonlijk advies krijgt maar ook dat je veel meer mogelijkheden hebt voor het aanvragen van een financiering. Welke partijen zijn er allemaal? Aan welke voorwaarden moet je per partij voldoen? En hoe vergelijk je al die verschillende aanbiedingen goed met elkaar? Ineens zie je door de bomen het bos niet meer.
De route naar een succesvolle financiering Ook wij merken dat de afstand tussen het MKB en een succesvolle financiering aanvraag de afgelopen jaren steeds groter is geworden. Een standaard aanvraag is online nog wel af te sluiten en voor die aanvragen is het proces aanzienlijk simpeler geworden. Maar een nadeel van digitalisering is dat er ook veel gestandaardiseerd wordt. Ruimte voor maatwerk of een alternatieve oplossing is beperkter. Daar komt bij dat met name in de MKB markt (financieringen < EUR 1.000.000) medewerkers vanuit een gecentraliseerde afdeling werken. Je spreekt niet meer met een medewerker uit jouw werkgebied die jouw situatie kent en een beeld heeft van jouw bedrijf. Dit maakt het moeilijker om jouw specifieke situatie goed over te brengen. Deze medewerker beoordeeld de gegevens die zijn aangeleverd en maakt op basis daarvan een beslissing voor de financiering.
Om de kans op een succesvolle financiering te vergroten is het van belang om goed beslagen ten ijs te komen bij een financier. Met een goede voorbereiding en een goed plan heb je enerzijds meer kans op succes bij het online aanvragen van financiering, omdat je al rekening kunt houden met de standaarden die een financier hanteert. Anderzijds overtuig je een medewerker sneller met een goed plan wanneer er voor jouw situatie maatwerk nodig is.
Hoe gaat dat in zijn werk?
Zorg dat de administratie volledig is bijgewerkt en dat de meest recente jaarcijfers gereed zijn
Weet waar je op dit moment staat met je onderneming en wat de ontwikkelingen zijn in de markt.
Weet waar je naar toe wilt met je onderneming. Zet een bepaalde stip op de horizon.
Welke investeringen zijn er benodigd om bij die stip op de horizon te komen. Kijk dus niet alleen naar de investeringen die je nu wilt doen, maar ook verder vooruit.
Vertaal dit naar financiële prognoses voor de komende jaren
Tegenwoordig wordt er veel meer van jou als ondernemer gevraagd van een financier. De informatieplicht is hoger geworden, administraties moeten op orde zijn en er wordt een duidelijke strategie en visie verwacht. Het is begrijpelijk dat er veel op je afkomt. Een financieel adviseur van Eijgen Finance geeft snel richting. Niet alleen op de weg naar een succesvolle financiering maar ook voor jou als ondernemer. Onze intermediairs hebben jarenlang ervaring en weet wat een financier verlangt en kan dat vervolgens vertalen in een helder plan. Je komt goed beslagen ten ijs bij een financier, met een grotere kans van slagen en het levert ook nog eens minder frustratie op! Daarnaast geeft het jouw als ondernemer structuur en houvast.
Loop jij hier ook tegenaan of kun je wel wat richting gebruiken? Neem dan vrijblijvend contact op met jouw Eijgen adviseur.
Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Rudy Groeneveld.
Een bedrijf overnemen, wat kost dat?
In de vorige blog vertelde onze adviseur Tonny van Dijk over hoe een bedrijfsovername in zijn werk gaat. Deze blog gaat over de kosten en geeft inzicht in de manieren van waardebepaling, de financiering en de bijkomende kosten. Want wat kost dat? Een bedrijfsovername? (meer…)
Een bestaand bedrijf overnemen, hoe werkt dat?
Een bedrijf overnemen hoe werkt dat?
Volgens het Financieel Dagblad is de overnamemarkt weer terug op het niveau van voor de coronacrisis. Uit data van het CBS blijkt dat jaarlijks tussen de vijf- en tienduizend bedrijven van eigenaar wisselen. Een blik in de lokale media leert dat bedrijfsovernames ook in de Gelderse Vallei aan de orde van de dag zijn. Zo nam dit jaar Denkavit uit Voorthuizen Nutrifeed over van FrieslandCampina, werd de kippenslachter Jan van Ee uit Stroe overgenomen door PMJ Foods uit Bunschoten en nam het management de aandelen van de aannemingsmaatschappij en het milieutechnisch adviesbureau van Barneveldse familiebedrijf Vink over. Ook het onder (groot)ouders zeer gewaarde Hartkamp for kids & Baby verwisselde van eigenaar. Waarom zou je een bedrijf overnemen? Wat komt erbij kijken en hoe voorkom je een fiasco? In deze blog ga ik daaropin.
Vakantieperiode voorbij; heb ik nu wel of niet genoeg liquiditeit voor de komende periode voor mijn bedrijf? Een terechte vraag! Een vraag waar onze adviseur René van Schajik dieper op in gaat in onze nieuwste blog! (meer…)
BMKB-C regeling nu ook beschikbaar via crowdfunding
Via de BMKB-C regeling staat de rijksoverheid voor 75% garant bij een overbruggingsfinanciering. Met deze garantieregeling helpt de overheid gezonde bedrijven met een tijdelijk liquiditeitstekort.
Eerder werd de BMKB-regeling al uitgebreid met een coronaluik. Nu is Geldvoorelkaar.nl als eerste crowdfundingplatform van Nederlandse origine geaccrediteerd voor de BMKB-C regeling. Hierdoor wordt investeren met staatsgarantie ook mogelijk voor particuliere en zakelijke crowdfunding investeerders. De komende weken werkt het platform aan het afronden van de processen en contracten. Financieringen met BMKB-C regeling via Geldvoorelkaar.nl kunnen vanaf het einde van de zomer worden verwerkt.
Eijgen Finance werkt nauw samen met Geldvoorelkaar.nl, maar ook met de grote investeringspartijen die reeds van de regeling gebruik konden maken. Om snel aanspraak te maken op overbruggingskrediet is een kwalitatieve aanvraag van groot belang. Voor een snelle aanvraag staan onze Eijgen Finance adviseurs klaar. Neem voor een vrijblijvend en actueel advies contact op met een Eijgen Finance adviseur uit jouw regio.
