Kennismaken
Menu
Sluiten

Gevolgen wijzigingen Box III stelsel voor de vastgoedbelegger

Geplaatst op 04-07-2023

Vanaf 2026 wil het kabinet overgaan naar een nieuw box III belastingsysteem dat is gebaseerd op werkelijk rendement. Voor de overgangsperiode van 2023 tot en met 2025 is voor box III een tijdelijke wetgeving ingevoerd met een nieuwe rekenmethode voor het rendement. Deze rekenmethode is gebaseerd op de werkelijke vermogensmix.

Daarnaast wijzigt de zogenaamde leegwaarderatio aanzienlijk. De leegwaarderatio geeft recht op verlaging van de WOZ-waarde. Deze mag je toepassen op onroerend goed dat verhuurd is aan mensen met huurbescherming en hangt af van de huuropbrengst in relatie tot de WOZ-waarde. De factor waarmee je de WOZ-waarde mag aanpassen wijzigt aanzienlijk.  Welke gevolgen heeft dit voor jou als vastgoedbelegger? Dat wordt uitgelegd aan de hand van een voorbeeld.

Van fictieve naar werkelijke verdeling

De oude rekenmethode ging uit van een fictieve verdeling. Zo werd ervan uitgegaan dat er een deel van het vermogen werd gespaard en een deel belegd, ook al was er alleen maar spaargeld. Over het totale vermogen werd een fictief rendement berekend.

De nieuwe rekenmethode kijkt naar de werkelijk aanwezige vermogensbestanddelen. Hierbij worden fictieve rendementen gebruikt welke dicht bij de werkelijke rendementspercentages voor sparen of beleggen liggen. De berekening gaat uit van drie forfaitair bepaalde rendementspercentages: voor spaargeld, overige bezittingen (waaronder beleggingen, uitgeleende gelden en onroerend goed) en schulden. De forfaits voor spaargeld en schulden zijn gebaseerd op de gemiddelde spaarrente en hypotheekrente van dat jaar en worden na afloop van het jaar pas definitief bepaald. Het forfait op overige bezittingen is een langjarig gemiddelde. Voor 2023 zijn de voorlopige forfaits:

Spaargeld0,36%
Overige bezittingen6,17%
Schulden2,57%

Het forfait voor overige bezittingen staat vast. De forfaits op spaargeld en schulden worden begin 2024 definitief vastgesteld door de belastingdienst.

Heffingsvrij vermogen

Het heffingsvrij vermogen blijft bestaan en wordt in 2023 verhoogd.

20222023
Zonder fiscale partnerEUR 50.650EUR 57.000
Met fiscale partnerEUR 101.300EUR 114.000

Belastingtarief

Het belastingtarief voor Box III zal de komende jaren stijgen.

2022202320242025
Tarief Box III31%32%33%34%

Rekenvoorbeeld met stappenplan

Hieronder volgt een rekenvoorbeeld waarbij er verschillende soorten vermogen zijn, namelijk: EUR 200.000 spaargeld, onroerend goed met een WOZ waarde van EUR 350.000 (huuropbrengsten van EUR 13.200 per jaar) en een geldlening (Box III) van EUR 100.000. In het voorbeeld wordt ervan uitgegaan dat er een fiscale partner is.

Voordat we starten met de berekening van de belasting berekenen we eerst de leegwaarderatio:
WOZ-waarde = EUR 350.000. Huuropbrengsten EUR 13.200. Verhouding 3,8%. Hierbij hoort in 2023 een leegwaarde ratio van 90%. (2022: 62%). De te hanteren waarde is dus EUR 350.000 x 90% = EUR 315.000.

Stap 1: bereken het rendement per soort vermogen

Bank- en spaartegoeden en contant geld:                                          EUR 200.000 x 0,36% = EUR      720

Overige bezittingen (onroerend goed en uitgeleende gelden):     EUR 315.000 x 6,17% = EUR 19.436

-/- Schulden:                                                                                              EUR 100.000 x 2,57% = EUR   2.570

Het rendement op de bezittingen (belastbaar rendement) is                                                   EUR 17.586

Stap 2: berekening gezamenlijk vermogen

Bezittingen: EUR 200.000 spaargeld + EUR 315.000 onroerend goed =                                  EUR 515.000

Aftrekbare schuld: EUR 100.000 -/- 2 x drempel á EUR 3.400 per persoon =                        EUR   93.200

Het vermogen (de gezamenlijke rendementsgrondslag) is                                                         EUR 421.800

Stap 3: berekening grondslag sparen en beleggen

De grondslag sparen en beleggen is de rendementsgrondslag verminderd met het heffingsvrij vermogen. Het heffingsvrij vermogen is in 2023 met een fiscaal partner EUR 114.000.

De grondslag sparen en beleggen: EUR 421.800 – EUR 114.000 = EUR 307.800

Stap 4: berekening aandeel in de rendementsgrondslag

Deel de grondslag sparen en beleggen door de rendementsgrondslag en vermenigvuldig de uitkomst met 100. De grondslag sparen en beleggen EUR 307.800 / rendementsgrondslag EUR 421.800 x 100 = 72,97%.

Stap 5: bereken voordeel uit sparen en beleggen

Het voordeel uit sparen en beleggen is het belastbaar rendement vermenigvuldigd met uw percentage van het aandeel in de rendementsgrondslag.

Het voordeel uit sparen en beleggen: EUR 17.586 x 72,97% = EUR 12.833

Over het vermogen van (gesaldeerd) EUR 415.000 wordt in 2023 betaald 32% x EUR 12.833 = EUR 4.106 belasting Over hetzelfde vermogen werd in 2022 betaald 31% x EUR 9.720 = EUR 2.069 belasting. Dit is een negatief verschil van EUR 2.037. De nieuwe box III rekenmethode is alleen voordeliger voor mensen met in verhouding veel spaargeld ten opzichte van overige bezittingen. Over het spaargeld betaal je bij de nieuwe rekenmethode minder belasting, wat begrijpelijk is gezien je over spaargeld nagenoeg geen rendement maakt, op basis van de voorlopige forfaits.

Rekenvoorbeeld in vergelijking met 2022

Hieronder is het voorbeeld nog uitwerkt in vergelijking met 2022. Denk jij erover om te gaan investeren in vastgoed of geldleningen? Beoordeel dan wat de fiscale consequenties zijn. Meer weten of jouw portefeuille laten doorrekenen? Neem dan eens contact op met een adviseur van Eijgen Finance.

Voorbeeld20222023
WOZ waarde350.000350.000
Huuropbrengst per jaar13.20013.200
Percentage jaarhuur t.o.v. WOZ3,8%3,8%
Leegwaarderatio:62%90%
Bank en spaartegoeden200.000200.000
Onroerend goed o.b.v. leegwaarderatio217.000315.000
Financiering100.000100.000
Stap 1: Bereken het rendement per soort vermogen
Bank en spaartegoeden0%0,36%
Overige bezittingen5,53%6,17%
Schulden2,28%2,57%
Bank en spaartegoeden720
Overige bezittingen12.00019.436
Schulden2.2802.570
Rendement:9.72017.586
Stap 2: Bereken het gezamenlijk vermogen
Aftrekbare schuld p.p.3.2003.400
Bezittingen417.000515.000
Aftrekbare schuld93.60093.200
Gezamenlijk vermogen323.400421.800
Stap 3: Bereken de grondslag sparen en beleggen
Heffingsvrij vermogen p.p.50.65057.000
Gezamenlijk vermogen323.400421.800
Totaal heffingsvrij vermogen101.300114.000
Grondslag sparen en beleggen:222.100307.800
Stap 4: Bereken het aandeel in de rendementsgrondslag
Grondslag sparen en beleggen222.100307.800
Gezamenlijk vermogen323.400421.800
Aandeel in rendementsgrondslag:68,68%72,97%
   
Stap 5: Bereken het voordeel uit sparen en beleggen
Belastbaar rendement9.72017.586
Aandeel in rendementsgrondslag68,68%72,97%
Voordeel uit sparen en beleggen:6.67512.833
Belastbaar percentage31%32%
Te betalen2.0694.106
Verschil-2.037

Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Tonny van Dijk.

Meer artikelen