Nederland heeft al een tijd te maken met een behoorlijke krapte op de woningmarkt. Vooral voor starters is het de laatste jaren moeilijk om aan een betaalbare woning te komen. Zij moeten het in de woningmarkt opnemen tegen doorstromers met eigen geld uit de verkoop van hun oude woning en vastgoedbeleggers die meer kapitaal tot hun beschikking hebben en daarmee starters kunnen overbieden. Het kabinet probeert daarom jaarlijks zo’n 100.000 nieuwe woningen te realiseren om het dringende tekort aan woonruimte tegen te gaan. Ook gemeentes dragen hun steentje bij en zetten vooral maatregelen als de zelfbewoningsplicht, het anti speculatie beding en de opkoopbescherming in. Vooral de invoering van de opkoopbescherming moet starters betere kansen geven op de woningmarkt.
Verschil per gemeente De maatregelen werden eerst vooral in de grote steden toegepast en de regels verschillen dan ook per gemeente. Zo kan er in sommige gemeentes tot een bepaalde WOZ-waarde niet gekocht worden door beleggers en weer andere gemeenten combineren de opkoopregeling met een anti speculatiebeding of een verbod tot opkopen in bepaalde stadsdelen. In Amsterdam geldt bijvoorbeeld voor nieuwbouw woningen en woningen die middels transformatie zijn gerealiseerd, dat de woning de eerste 4 jaar niet verhuurd mag worden. In de stad Groningen geldt dat woningen met een WOZ-waarde lager dan €305.500 niet opgekocht mogen worden. Woningen boven die WOZ-waarde, welke jaarlijks bijgewerkt wordt op basis van een mogelijke hypotheek met een gemiddeld inkomen, zijn nog wel beschikbaar voor beleggers.
Ondanks het verschil per gemeente is het duidelijk dat zowel het kabinet als gemeenten proberen om opkoping zoveel mogelijk uit te sluiten om vooral starters een eerlijke kans op de woningmarkt te geven. Zoals te zien is op het kaartje hierboven gelden de maatregelen vooral in de randstad en in de grote steden. Het gevolg hiervan is dat beleggers de focus verplaatsen naar gebieden waar de regels nog niet zijn ingevoerd, waardoor ook deze gemeenten actie beginnen te ondernemen.
Duidelijkheid Vanwege het grote verschil in regelgeving per gebied kan het onduidelijk zijn of de woning die je op het oog hebt nu wel of niet verhuurd mag worden. Onze adviseurs volgen alle regels en ontwikkelingen omtrent vastgoed op de voet. Twijfel je over een bepaald gebied of en woning die je op het oog hebt? Bel dan eens met een Eijgen Finance adviseur in die regio voor duidelijkheid!
Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Thomas Peters.
Excessief lenen vanaf 2023
Er wordt al een tijdje over gesproken, in 2023 lijkt het nu toch echt te gaan gebeuren. Het wetsvoorstel excessief lenen treedt dan in werking. Wanneer je vanuit je BV geld uitleent aan jezelf, je partner, ouders of kinderen, dan is het belangrijk om hier rekening mee te houden. In deze blog vertellen we wat het wetsvoorstel inhoudt en welke consequenties het heeft.
Wat is excessief lenen Veel DGA’s lenen via de holding geld uit aan zichzelf, bijvoorbeeld voor de financiering van een eigen woning of voor het beleggen in vastgoed. Dit kon tot nu toe onbeperkt en het grote voordeel is dat je een beter rendement op je overtollige liquiditeit creëert en je privé eenvoudiger financiert. De afgelopen jaren is deze manier van financieren om die reden snel gegroeid. De wetgever vindt dat zij hierdoor belasting misloopt omdat veel vermogen verschoven wordt naar privé zonder dat er op dat moment belasting wordt betaald.
Beperkingen Er ligt op dit moment een voorstel bij de Tweede Kamer om dit zogenaamde excessief lenen vanaf 2023 te beperken. Alle leningen en rekeningcourant verhoudingen, niet zijnde een box 1 woningfinanciering boven de EUR 700.000, – aan een aanmerkelijk belanghouder, inclusief financieringen aan zijn/haar (schoon)ouders of kinderen wordt vanaf dat moment belast als fictief dividend in box 2 tegen een tarief van 26,9%. Waarschijnlijk wordt de peildatum 31 december 2023.
Aandachtspunten Eind 2023 duurt nog even maar het is goed om hier eens met je adviseur en/of fiscalist over van gedachten te wisselen. Als in je holding nog steeds veel liquiditeit aanwezig is zou je dividend uit kunnen keren waarmee je de lening of RC-verhouding aflost. Daarmee doe je overigens precies waar de wetgever op uit is. Heb je veel vastgoed in privé gefinancierd door de holding dan kun je overwegen dit vastgoed over te hevelen naar de B.V. Echter, dit kost je in ieder geval 8% overdrachtsbelasting en volgend jaar zelfs 10,1%. Je zou ook kunnen overwegen om de financiering in privé te herfinancieren bij een bank of informal.
Dan nog een laatste aandachtspunt voor als je van plan bent in 2023 of daarna je eigen woning wilt financieren via je holding, dat je in ieder geval een hypotheek vestigt via de notaris. Anders wordt deze geldlening meegeteld in het totale saldo.
Zoals je leest kan deze wijziging aanzienlijke impact hebben als je veel geld vanuit de holding uitleent. Een wetsvoorstel om rekening mee te houden dus! Wil je eens sparren over jouw persoonlijke situatie? Neem dan contact op met jouw Eijgen adviseur.
Deze kennisblog is geschreven door Eijgen Finance adviseur Tonny van Dijk.
