Hoe werkt vastgoedfinanciering met meerdere aandeelhouders?

Een vastgoedfinanciering is een lening die wordt gebruikt om commercieel vastgoed te kopen of te herfinancieren. Denk aan een verhuurde woning of bedrijfspand. De financier verstrekt een lening op basis van:

• de waarde van het pand
• de verwachte huurinkomsten
• de financiële stabiliteit van de aandeelhouders

Bij meerdere aandeelhouders wordt niet alleen gekeken naar de onderneming, maar ook naar de onderlinge afspraken en borgstelling van de aandeelhouders.

Hoe werkt vastgoedfinanciering wanneer je samen investeert?

Als meerdere aandeelhouders een pand kopen wordt vaak een aparte vastgoed B.V. opgericht. Iedere aandeelhouder heeft een aandelenbelang in deze B.V. In de vastgoed B.V. worden één of meerdere panden voor de verhuur aangekocht. De financier verstrekt de lening(en) aan de vastgoed B.V. en niet aan de aandeelhouders.

De aandeelhouders zijn gezamenlijk wel verantwoordelijk voor de eigen inbreng en eventuele borgstellingen. De belangrijkste aspecten bij een dergelijke financiering zijn:

• Eigen inbreng: er wordt door een financier meestal tussen de 60% en 80% van de marktwaarde in verhuurde staat gefinancierd. De rest moet worden ingebracht door de aandeelhouders. Deze eigen inbreng wordt vaak verdeeld naar rato van het aandelenbelang.
• Borgstelling: bij een financiering aan een B.V. eist de financier vaak een borgstelling van de aandeelhouders. Meestal is dat naar rato van het aandelenbelang. Hier kan ook van afgeweken worden wanneer één aandeelhouder financieel sterker is en bereid om een hogere borgstelling af te geven.
• Aflossing en rente: deze wordt betaald door de vastgoed B.V. uit de huurinkomsten. In de vastgoed B.V. moet dus voldoende cashflow zijn voor de rente en aflossing. Dit wordt bepaald door de hoogte en stabiliteit van de huur en de onderhouds- en exploitatiekosten. De rente en aflossing wordt niet geïncasseerd bij de aandeelhouders, tenzij er betalingsproblemen zijn en de borgstelling wordt aangesproken.

Omdat er meerdere aandeelhouders zijn is het verstandig om afspraken vooraf goed vast te leggen. Dit voorkomt problemen in de toekomst en hiermee kun je zowel meerderheidsaandeelhouders als minderheidsaandeelhouders beschermen. Deze afspraken leg je vast in een aandeelhoudersovereenkomst. Hierin worden zaken vastgelegd zoals:

• wat gebeurt er als een aandeelhouder wil stoppen?
• wat gebeurt er als een aandeelhouder komt te overlijden?
• wat gebeurt er als een aandeelhouder zich niet aan de afspraken houdt?
• hoe worden winsten verdeeld en wanneer wordt dividend uitgekeerd?
• wie beheert het pand en hoe worden strategische beslissingen genomen?
• hoe worden conflicten tussen aandeelhouders opgelost?

Tips bij vastgoedfinanciering voor ondernemers die samen investeren in vastgoed

1. Maar vooraf een goede haalbaarheidsanalyse van het pand en de huurinkomsten
2. Maak onderling duidelijke afspraken en leg deze vast in een aandeelhoudersovereenkomst
3. Zorg dat iedereen zijn rol en risico’s goed begrijpt
4. Houd rekening met fiscale aspecten zoals vennootschapsbelasting en Box 2

Wanneer ondernemers samen investeren in vastgoed, kan de wens ontstaan om de vastgoedportefeuille verder uit te breiden. Bij een groter aantal, bijvoorbeeld de financiering van meer dan 10 panden, verandert de basis van de financiering meestal niet.

Wel kom je dan uit bij de specialistische vastgoedfinanciers zoals de grootbanken of professionele non-bancaire vastgoedfinanciers. Deze partijen kunnen ook maatwerk leveren voor jou situatie.

Bij dergelijke samenwerkingen is er vaak sprake van een gezamenlijke investering.  Dat betekent dat meerdere partijen kapitaal, risico en eigendom delen binnen één structuur, bijvoorbeeld een vastgoed B.V. Dit biedt kansen, maar vraagt ook om duidelijke afspraken en een goed doordachte financieringsopzet.

Bekijk de pagina over vastgoedfinanciering voor meer informatie over de mogelijkheden en voorwaarden. Vastgoedfinanciering met meerdere aandeelhouders biedt mooie kansen, maar vraagt om een goede voorbereiding en duidelijke afspraken.